201804.30
0

NOVE osales hüpoteegiga seotud Riigikohtu praktika kujundamises

NOVE partner Urmas Volens esindas koos vandeadvokaat Paul Varul´i ja vandeadvokaat Anto Kasak´uga kliente Riigikohtus  kohtuasjas (RKTKo 2-15-8579), milles Riigikohus selgitas ja arendas edasi  kohtupraktikat võlgnikuks mitteoleva hüpoteegiga koormatud kinnisasja omaniku vastutuse täpsustamiseks. 

Vaidlus tekkis olukorras, kus ostja omandas müüjalt kinnistu, mis oli varasemalt kolmanda isiku kasuks hüpoteegiga koormatud. Omandamisel lepiti kokku, et hüpoteegisummale vastav osa ostuhinnast hoiustatakse notari juures ja selle arvelt rahuldatakse hüpoteegiga tagatud kolmanda isiku nõuded. Nõuete rahuldamisel pidi hüpoteek kustutatama. Sellest hoolimata nõudis kolmandast isikust hüpoteegipidaja, et kinnistu ostja tasuks ka selle osa müüja võlgnevusest, mis ületas hüpoteegisumma, ning keeldus ostja kasuks hüpoteegi kustutamiseks nõusoleku andmisest.

Lahendis väljendatud seisukohtadel on põhimõtteline tähendus järgmistes küsimustes:

  • Hüpoteegiga koormatud kinnistu omandamisel peab ostja arvestama, et kinnistu omandamisel hüpoteek ei lõpe, vaid jääb püsima ning tagab ka edaspidi samu nõudeid, mida varasemaltki. 
  • Hüpoteegiga koormatud kinnistu omaniku vastutus teise isiku võla tagamisel on piiratud üksnes hüpoteegisummaga. Seda ületavas osas saab nõuda kohustuste täitmist üksnes võlgnikult.
  • Kinnistu omanik saab vältida kinnistu sundtäitmist ja müüki seeläbi, et tasub võlausaldajale võlgniku eest tema kohustused. 
  • Kinnistu omanik saab kohustused täita kas raha tasumisega hüpoteegipidajale või hoiustades selle võlausaldaja kasuks notari juures. Raha notari juures hoiustamisega loetakse kohustus täidetuks, kui hoiustaja (kinnistu omanik) on hoiustanud raha ilma selle tagasivõtmise õiguseta. 
  • Kui kinnistu omanik ei ole tagatud nõude võlgnik, võib ta esitada pandiga tagatud nõude vastu samu vastuväiteid, mida võib esitada võlgnik. Mh võib kinnistu omanik keelduda sundtäitmisest põhjusel, et tagatud nõue on kas täidetud või muul viisil lõppenud (nt lõppenud kompromissi sõlmimise või nõudest loobumisega.

Urmas Volens liitus käesoleva vaidluse lahendamise meeskonnaga kassatsiooniastmes.